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房地产危机新标本

时间: 2014-02-18 来源:孝网 点击: 次
  26个项目一半以上未完工,入住率不到10%,业主钱房两空;
 
  开发商跑路 辽宁营口深陷地产危机;
 
  辽宁营口市沿海产业基地房地产隐忧进一步加深。
 
  一茬接一茬的购房业主群体上访,让这个平时见不到几个人的新城有了些人气。而河海丽湾的175户业主是近期频繁上访的最大群体。
 
  11月21日,20多名业主代表再次聚集沿海产业基地管委会(下称“管委会”),要求通过政府对韩资企业——营口大光房地产开发公司(下称“大光地产”)讨个说法。大光地产在营口沿海产业基地开发的住宅项目——河海丽湾2011年6月开盘预售,承诺2012年12月交房。但开工5个月之后便停工至今,规划的十几栋住宅仅一栋封顶。预交房款2000多万元的众业主多次要求退房无果。
 
  事实上,河海丽湾的业主上访并非个案。随着沿海产业基地房地产的大规模开发,业主维权上访的事件接二连三。“沿海产业基地的房地产现状,使政府头上就像顶着颗巨大的雷,说不定哪拨业主成为导火索就能引爆。”当地一位不愿具名的政府公务员如是表示。
 
  近日,《中国经营报》记者调查发现,营口沿海产业基地房地产从2009年起步至今5年,目前的26个项目有一半左右未完工或者未营业;具备入住条件的项目平均入住率不到10%;4个项目开发商跑路。
 
  即便如此,政府在2014年仍将力推包括住宅、商业地产、教育地产在内的20余个重点房地产项目,并称房地产开发建设将达到新高峰。
 
  购房者频繁上访:钱房两空
 
  “我们现在的工作就是每天轮流到河海丽湾售楼处坐班。”河海丽湾业主代表张女士表示,不每天在这守着,担心哪天这里也像其他项目一样人去楼空,开发商跑了可就没地方去找了。
 
  作为政府招商引资项目,韩资企业大光地产以9000万元的价格在营口沿海产业基地摘牌拿地,所开发的住宅项目河海丽湾于2011年6月开盘预售。
 
  而营口市房产交易中心网站公示显示,河海丽湾项目在2011年12月才取得预售许可,说明该项目此前的预售并不合法。
 
  “项目总共开工建设只有5个月,然后就一直停工。看当初的宣传,规划是十几栋住宅,但直到今天,封顶的只有一栋,还有几栋处于烂尾状态。”张女士表示。
 
  据介绍,从2011年预售开始,陆续购买河海丽湾期房的业主共175户,大光地产取得预售房款2000余万元。
 
  “我交的是全款30多万元,而且契税、十年的房屋维修基金也全交了。”一位周姓先生表示,有很多业主是交了首付办了按揭,至今还贷已经两年,“但房子在哪呢?”
 
  据业主介绍,眼见收房无望,购房者纷纷要求退房,但大光地产百般拖延。
 
  “开发商就是不给退,借口五花八门,不是说正在筹款马上开工,就是说正在运钢材卖了钢材就退款,还开出假支票让到银行兑现。”张女士表示每个业主手里都有一张或几张开发商写的退款承诺书,但所有承诺逐一落空。
 
  2013年9月24日,韩方董事长吴弘奇接待了部分购房者,表示绝对不能言而无信,约定10月30日一定解决问题,要退款的退款,要房子的给予补偿。“到了10月30日,这位董事长连人影儿都没了。”周先生表示。
 
  11月15日,记者随同业主来到售楼处,一位郑姓社长再次表示他可以在欠条上签字,保证第一时间退款,但业主认为签字“根本没用”。
 
  11月21日,再无耐心的业主们派出20多名代表,聚集到管委会讨说法,这已是他们第三次来到管委会。“管委会有关负责人说这是经济纠纷,让我们走法律程序。”一位60多岁的女业主表示,有人已经到法院起诉了,法院也判下来了,但还是执行不了还不了钱,政府招商引资的时候应该对开发商有约束条件,除了找政府解决问题别无他法。
 
  11月28日,管委会有关负责人告诉记者,这个事情应该是可以解决的,但需要一些时间。经过管委会协调,开发商和业主已经基本达成意向协议,正在修改合同条款,约定还款时间,并加入了约束性条款。
 
  至于大光地产作为招商引资项目进来的时候,管委会在合同中是否约定了监督和约束条款,该负责人表示并不知情,但他表示管委会对于招商的项目都会在用地、建设周期、容积率等方面按照国家规定做出要求。
 
  记者拨通了营口沿海产业基地管委会主任张东的电话,但他以“正在开会,找时间再沟通”为由拒绝了记者的采访。随后,记者致函管委会宣传部门,但截至发稿前,记者未收到任何回复。
 
  地产黑洞:营口沿海产业基地变空城
 
  河海丽湾的群体上访事件在沿海产业基地并不是孤例。
 
  “管委会接待房地产方面的上访者几乎已成常态。”一位知情建筑商告诉记者,“产业基地的20多个项目,能够按照合同如期交房如期入住的楼盘凤毛麟角,而不能按时交房、开发商卷款跑路、配套不全无法入住、资金跟不上项目烂尾等现象却比比皆是。哪一项都可能引发购房者上访,你想管委会能消停得了吗?”
 
  据业主们介绍,2012年持续时间最长、规模最大的群体上访集中在天秀泊心湾、丽湖名居和世博花园3个项目上,这3个楼盘开发商均为西藏藏业集团。由于同时操盘多个项目导致资金链断裂,开发商卷款跑路。天秀泊心湾由管委会接管,但因设施不完善,至今难以入。皇啦┗ㄔ耙抵骺垩翰糠址孔幼魑獬,该项目与丽湖名居一起被政府接管。
 
  同样是开发商跑路的沿海家园,房子无门窗、无电梯、没水没电,893户业主至今无法入。抵髌诖“政府接管”眼下也不能实施,据说管委会有关人员表示,得先“抓老板,等抓住之后判决下来才能政府接管”。
 
  2013年3月,300多位星汇奥城业主上访维权,原因是该项目2010年开盘,A、B两个组团分别应于2012年6月30日和11月30日交房,但直到2013年3月,业主们仍未实现收房。“我们的维权行动促使已经跑了的开发商返回来给部分业主办理了赔偿,当时总共卖出1000多套,收了3亿多元。”星汇奥城一位业主表示,不能按期交房引发上访的还有泰晤士城、东方塞纳城等项目。
 
  除了河海丽湾,记者在现场看到,2011年开盘至今未能完工的项目还有朗骏景、金湖水岸、澄湖建鑫城;本应2013年6月交房的五矿铂海岸别墅仍在施工当中;号称营口第一滨:勒、预计2014年交房、恒大集团开发的恒大江湾目前仅1栋封顶。
 
  沿海天地、汇达广场、开元广场、营口国际商城、洲盛小商品城(6.43, 0.11, 1.74%)5个商业地产项目总面积达286万平方米,均于2011年开盘,但至今无一家开门营业。
 
  “这些未完工的住宅项目和商业项目,都已经部分售出,如果长时间延期交房或者没年月开业,业主肯定不会长期沉默的。”前述知情建筑商如此推测。
 
  不仅如此,沿海产业基地具备入住条件的11个楼盘,其入住率亦低得令人担心。
 
  据知情人介绍,作为政府项目的水岸新都,2008年动工,二期无力承建,由大连开发商接盘,二期项目名称为鼎尚华庭。“政府对机关事业单位人员给出优惠政策,凡在水岸新都购房给予5万元公积金补助。尽管如此,20多层的高层至今也就一两家入住。”该知情人透露,即便是公认的各项设施比较完善的鼎尚华庭,入住率也不足20%。
 
  记者调查发现,每平方米售价1.1万元的别墅项目赫郡,总共61栋楼,入住仅在10户左右;五矿泊海湾、中大海韵郦城、滨河丽都、泰晤士城、东方塞纳城等具备入住条件的项目,入住率均不足10%。
 
  据记者了解,营口沿海产业基地总共26个房地产项目,其中5个商业地产项目、2个别墅项目,19个住宅项目,另有海怡轩、御湖尊邸、御里湾等五六个项目已经圈地但尚未动工。从2011年至今总房源为3万余套。
 
  来自当地官方的数据显示,截至2013年4月末,已进入沿海产业基地开发建设的房地产开发企业32家,施工面积284万平方米。其中,住宅地产施工面积220.31万平方米,已核发商品房销售许可面积180万平方米,累计销售房屋面积90万平方米。
 
  产业基地败笔:产业集群变地产
 
  尽管购房者上访不断、入住率很低、商业仍是空白、诸多项目停工,但沿海产业基地房地产的扩张,并没有放慢脚步反而计划走得更远。
 
  据有关媒体报道,2013年10月9日辽宁(营口)沿海产业基地房地产工作会议召开,会上提出,2014年房地产新开工面积将大幅增长,房地产开发建设将达到新高峰,10个住宅项目的二期将开工,另有十余个商业地产项目和教育地产项目也将在2014年开工。
 
  张东在会上表示,产业基地楼盘在房屋均价、建筑品质、施工及竣工房产等方面均拥有巨大的优势。
 
  2014年五矿铂海湾、湖滨一号等10个项目新开二期住宅项目39万平方米;新开工商业地产项目有忠旺家园、:缴套、东宇百盛、柳州正菱集团商住、东明国际商城、中华城二期、汇达广场二期等商业地产;教育地产项目有大连大学研究院、浙江大学信息产业园、辽宁师范大学附属中学营口分校、营口中等职业园等;另有正在洽谈的工业地产项目等。
 
  张东表示,房地产开发建设2014年将达到新的高峰,投资、销售大幅度提高,这些高品质的住宅产品必将带动明年商品房销售面积的增长,对拉动固定资产投资、增加就业等带来积极的影响,未来房地产业发展潜力巨大。
 
  报道中提到,此次房地产会议的召开,使得地产业人士对当前面临的困难和挑战有了清醒的认识,坚定了发展的信心和决心。一位业内人士表示,会议的召开如同给产业基地打了一针强心剂,相信产业基地房地产业在未来会保持持续健康发展。
 
  公开资料显示,辽宁(营口)沿海产业基地是辽宁沿海经济带建设的起点之一,位于营口市南部,总规划面积120平方公里(远期规划面积180平方公里),2006年开始正式开发建设。哈大高铁横穿此处,营口机场也在规划当中。该基地原计划发展装备制造、石油化工、新材料与新能源、商贸物流四大产业,拟在新城建设三个“中心”,即“政治经济文化中心”“高端商务服务中心”和“现代时尚消费中心”。营口市最初希望将其打造成一个大型临港生态产业区和适宜人居的滨海新区。
 
  辽宁省一位区域专家表示,2005年,辽宁省提出打造辽宁“五点一线”沿海经济带的战略决策,营口沿海产业基地在“五点一线”沿海经济带中承担“率先突破”的任务。而今,曾经规划的四大产业未见起色,大的产业集群也并未形成,只有房地产异军突起。“目前来看,房地产已成为沿海产业基地‘率先突破’的唯一支柱,这显然不是良性的,如此发展下去更是危险的。”该专家表示。
 
  作为产业基地最重要的合作伙伴,央企五矿集团在沿海产业基地圈下30平方公里土地并计划投资300亿元打造产业园,该园区负责人深有感触,此前接受媒体采访时就曾表示,营口的城市升级过分依赖土地财政,导致城市和产业整体发展速度远远跟不上房地产开发的速度。

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